La profession de syndic de copropriété est certainement l’une des plus décriées et l’on rencontre souvent des copropriétaires insatisfaits des services de leur syndic. Ce dernier joue pourtant un rôle essentiel dans la bonne gestion d’une copropriété et il doit vraiment servir les intérêts communs. Son mandat étant toujours à durée déterminée il est donc possible de ne pas le renouveler lorsqu’il arrive à terme. Peu avant l’arrivée à échéance du contrat de syndic se pose donc la question de son renouvellement. Si vous faites partie de ceux qui aimerait bien changer de syndic, voici les quelques règles et conseils à respecter. La première étape est évidemment d’évaluer votre syndic de manière objective.
Comment savoir si vous avez un bon syndic ?
Les missions du syndic de copropriété sont multiples mais convergent toutes vers un même objectif qui est la bonne administration de l’immeuble, tant sur un plan matériel que strictement financier. Le syndic doit ainsi veiller en permanence au bon état d’entretien général du bâti, que ce soit au quotidien (nettoyage des parties communes, remplacement d’une ampoule, dépannage de l’ascenseur) ou sur le long terme en mettant tout en œuvre pour sa conservation. Il doit donc proposer aux copropriétaires la réalisation de travaux plus lourds lorsque cela devient nécessaire (ravalement, mise à niveau de l’ascenseur, réfection de la toiture etc..). Pour cela il se doit de visiter régulièrement l’immeuble, d’être à l’écoute du conseil syndical et d’être facilement joignable pour répondre aux interrogations des copropriétaires. Ainsi, un conseil syndical, dont le rôle est «d’assister» et de «contrôler» la gestion de son syndic a peu de chances d’être satisfait s’il ne remplit pas sa part du contrat. C’est-à-dire, à minima, servir de courroie de transmission entre les copropriétaires et le gestionnaire et veiller au respect des obligations contractuelles de ce dernier. Par ailleurs, avec l’essor d’Internet, les syndics sont de plus en plus nombreux à rendre accessibles aux copropriétaires les documents relatifs à leur immeuble – règlement de copropriété, procès-verbal d’assemblée, état des charges et, dans certains cas, les devis ou appels d’offres ou encore le carnet d’entretien. Dans certains cas, les fonctionnalités de ces sites sont même assez poussées, avec des notifications en ligne de l’avancement des dossiers de la copropriété. Sur le plan financier, le syndic est le garant de la représentation des fonds de la copropriété. Il doit appeler les charges chaque trimestre, relancer les mauvais payeurs, initier les procédures de recouvrement et tenir une comptabilité régulière et précise. Si vous estimez que votre syndic ne remplit pas l’une de ces tâches ou ne les réalise pas correctement, il est alors grand temps de changer de syndic.
Les actions à mener pour changer de syndic
Changer de syndic demande de la méthode et un travail important en amont. En effet, le ou les copropriétaires partisans de cette nouvelle désignation devront certainement informer le maximum de propriétaires afin de pouvoir recueillir un vote favorable lors de l’assemblée générale. Il va également leur falloir rechercher un ou plusieurs candidats, les rencontrer et étudier leur projet de contrat, leurs prix et prestations. Sachez toutefois qu’un syndic exerce un mandat qui est obligatoirement à durée déterminée, 1, 2 ou 3 ans maxi, alors de date à date. Il n’y a pas de « renouvellement » du mandat, puisqu’il est terminé. Il s’agit d’une désignation « à nouveau », pour un autre mandat à durée déterminée éventuellement dans d’autres conditions. Une réunion avec le conseil syndical pourra aussi être utile afin que ses membres relayent l’information auprès des autres copropriétaires. Une fois ce premier travail terminé, il faudra transmettre au syndic en poste le projet de contrat du ou des candidats à son remplacement en lui demandant d’inscrire son élection à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Enfin, il ne faudra pas oublier de veiller au respect des délais légaux de convocation et donc s’assurer que tous les documents nécessaires parviennent en temps utiles au syndic en poste qui est compétent pour convoquer l’assemblée générale. A défaut de convocation dans les délais, la copropriété risquerait alors de se retrouver sans syndic et placée sous la tutelle d’un administrateur provisoire désigné par le Tribunal de Grande Instance. Si le mandat du syndic est échu, plus personne n’ayant qualité pour convoquer une AG, il faut donc demander au Président du Tribunal de Grande instance la nomination d’un Syndic judiciaire qui aura pour seule mission de convoquer une AG pour l’élection d’un nouveau syndic, une copropriété ne peut pas se passer de syndic.
La convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré a pour seul effet de rendre cette assemblée générale annulable, et sans la frapper de nullité de plein droit. Néanmoins, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire en cas d’empêchement ou de défaillance mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants. Au cours de cette assemblée, un nouveau syndic est désigné ou des mesures nécessaires de protection sont adoptées.
